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特例を受けるためには「築20年」以内の物件を
中古住宅を購入した場合は、築年数などによって、税金が安くなる特例を受けられない場合があります。
購入当初の諸費用は結構かかるものですが(中古住宅購入にかかる諸費用 はじめに 参照）、これは自己資金で準備するのが原則です。
特例を受けられない場合は、予定していた以上に諸費用がかかってしまった、ということもあるので、準備する金額をより正確に把握するためにも、税金をチェックしておきましょう。
| 登録免許税 |
住宅を購入し、所有権移転登記や、住宅ローン借入れのために抵当権設定登記をする際に必要な税金です。
家屋の登録免許税には、住宅用家屋の軽減税率という特例があり、該当する場合と該当しない場合では、次のような違いがあります。
住宅用家屋の軽減税率を受けるための要件
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●自己居住用住宅
●床面積50m2以上
●築20年（耐火住宅は25年）以内または、地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたもの
●取得後１年以内に登記 |
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特例適用の場合 |
特例が適用されない場合 |
●所有権移転
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税率
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3／1000
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20／1000
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税率 ※固定資産税評価額500万円の場合
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1.5万円
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10万円
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●抵当権設定
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税率
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1／1000
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4／1000
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税額 ※債権額1,000万円の場合
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1万円
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4万円
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| 不動産取得税 |
不動産の所有権を取得した際にかかる税金です。都道府県によって多少違いがありますが、取得の約半年後に支払うものです。
家屋について、要件に該当する場合には、評価額から一定の金額を控除してくれる特例があります。
| 住宅の課税標準の特例を受けるための要件 |
●自己居住用住宅
●床面積50m2以上240m2以下
●築20年（耐火住宅は25年）以内または、地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたもの、
または昭和57年1月1日以降に新築されたもの |
【特例適用を受けられる場合の課税標準】
新築の時期により、下記金額が課税標準（固定資産税評価額）から控除される。
（新築時）
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（控除額）
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昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日
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350万円
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昭和56年7月1日〜昭和60 年6月30日
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420万円
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昭和60年7月1日〜平成元年3月31日
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450万円
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平成元年4月1日〜平成9年3月31日
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1,000万円
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平成9年4月1日〜
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1,200万円 |
※固定資産税評価額が500万円の場合 税率は3％（平成21年3月31日までの特例税率）
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特例適用の場合（平成5年新築の場合）
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特例が適用されない場合
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課税標準
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500万円?1,000万円＜0 なので、ゼロ
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500万円
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税額
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ゼロ
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15万円 |
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このように、築20年（耐火建築物の場合は25年）以内かどうかが、特例を受けられるか否かの境目となります。
築年数が超える場合でも、一定基準を満たす建物であれば受けられるので、不動産会社に確認をしましょう。
特例を受けられない場合には、自己資金を多めに用意しておく必要があります。
住宅ローン控除も築年数に注意
住宅取得後、一定の条件を満たした場合に受けられる住宅ローン控除も、築年数の要件があります。
| 住宅ローン控除 |
住宅取得に際して、住宅ローンを借入れした場合には、
年末の住宅ローン残高に控除率をかけた金額を所得税から控除できる「住宅ローン控除」という制度があります。
この制度を受けるためには、一定の要件を満たしていることが必要です。
| 住宅ローン控除を受けるための要件（一部抜粋） |
●取得等の日から6カ月以内に居住
●床面積が50m2以上で、その家屋の2分の1以上が居住用であること
●築20年（耐火住宅は25年）以内。平成17年4月1日以降に取得した既存住宅（中古住宅）が、
地震に対する安全性に係る基準に適合する場合には、築年数の制限はない
など |
平成19年と20年の入居者には、控除期間を従来の10年、もしくは15年（控除率は引き下げ）から選択することができる、
住宅ローン控除の特例が設けられています。
住宅ローン控除可能額（平成20年入居の場合）
| 住宅ローンの年末借入金残高 |
対象は最高2,000万円まで
（例）
年末借入金残高3,000万円
→ 2,000万円
年末借入金残高1,500万円
→ 1,500万円
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| 住宅ローンの年末借入金残高 |
| 【1】 |
控除期間：10年 |
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１〜6年目→１％
７〜10年目→0.5％
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| 【2】 |
控除期間：15年 |
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１〜10年目→0.6％
11〜15年目→0.4％
もしくはを選択できる |
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| 住宅ローンの年末借入金残高 |
実際に控除できる金額は、
●上記の控除可能額
●年間の所得税額
のうち、いずれか少ない方
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平成20年入居の場合、最高で、期間10年の場合も15年の場合も、合計160万円の控除を受けることができます。要件を満たさない場合には、控除を受けられないので、築年数などの要件を満たしているかどうかの確認をしましょう。
なお、控除を受けられる場合、各自の所得税額によって、期間を10年にした方がよいのか、15年にした方がよいのかは異なります。一般的には、【1】の期間10年の場合で計算した控除可能額よりも、年間の所得税額の方が少ない場合には、【2】の15年を選択した方が控除額合計は多くなります。
とはいえ、借入額、借入後の繰上返済の予定などによっても、どちらを選択したら良いのか異なることもありますので、実際に試算して選択しましょう。
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